Đã đến lúc cần phải thay đổi góc nhìn về Ban quản trị nhà chung cư, cần xem như một "nghề" được tuyển chọn nhân sự chuyên nghiệp có chuyên môn, có ràng buộc pháp lý chặt chẽ mới bảo đảm quyền lợi của cư dân.

Theo đó, mâu thuẫn phổ biến nhất giữa cư dân và ban quản trị chung cư xuất phát từ việc sử dụng không rõ ràng, thiếu minh bạch quỹ bảo trì. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc ban quản trị, ban quản lý kê khai vượt mức các hạng mục so với giá hoặc kéo dài việc bảo trì các hạng mục nhằm mục đích trục lợi.

Tại nhiều chung cư, mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản trị đã ở mức không thể đối thoại nữa mà đã phải nhờ chính quyền can thiệp.

Điển hình như mới đây cư dân chung cư ở đường Võ Nguyên Giáp (TP. Thủ Đức, TP.HCM) phải nhờ đại diện chính quyền địa phương đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại, bổ sung ban quản trị vì cho rằng ban quản trị (BQT) trong nhiều việc chưa làm đúng trách nhiệm, đúng quy định. Ban quản trị cũng không tái ký hợp đồng với đơn vị quản lý chung cư gây khó khăn cho công tác vận hành, bảo đảm an toàn, sinh hoạt tại chung cư khiến người dân sống tại chung cư trên bức xúc.

"Cái bức xúc của bà con chung cư thì đều bặt vô âm tín, không được trả lời thỏa đáng. Đến 5 năm nay, những kiến nghị, những bức xúc và những đòi hỏi chính đáng của bà con thì không được giải quyết".

"Cư dân chúng tôi cần một BQT có tâm, có tầm, làm sao để hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân. Làm sao những đơn vị BQT họ chuyên nghiệp, họ am hiểu trong lĩnh vực đó để giúp cho cư dân có cuộc sống tốt".

Còn tại 1 chung cư ở phường Tân Quý (quận Tân Phú) cư dân cũng "tố" ban quản trị có các khuất tất trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư và yêu cầu địa phương xem xét lại kết quả bầu ban quản trị.

Ngoài ra, cư dân chung cư đã nhờ đơn vị kiểm toán vào cuộc để làm rõ các khuất tất của ban quản lý trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư.

"Nói chung làm gì chúng tôi cũng không được công khai, bầu gì cũng không biết. Nói chung là nhiều cái bức xúc lắm, cái gì cũng không công khai hết".

"Tại các hội nghị nhà chung cư thì chúng tôi cũng thể hiện sự bức xúc của mình ra, đó là các chứng từ, hóa đơn thu hoặc chi tiết thì BQT lại không cung cấp”.

Mới đây, từ tố giác của cư dân chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh), công an đã vào cuộc và khởi tố, bắt tạm giam trưởng, phó ban quản trị và một cá nhân thuộc công ty cung cấp thang máy để điều tra hành vi tham ô. Trưởng và phó ban quản trị đã có hành vi bắt tay, nâng khống giá thang máy lắp cho chung cư để chiếm đoạt tiền của cư dân chung cư.

Trước đó, năm 2022 Công an TP.HCM cũng xử lý hình sự trưởng ban quản trị và một thành viên bản quản trị chung cư Thịnh Vượng (TP. Thủ Đức) về hành vi tham ô tài sản. Hai cá nhân này đã lấy tiền quỹ bảo trì của chung cư để sử dụng cho mục đích cá nhân.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM) nhìn nhận tình trạng ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư có biểu hiện lạm quyền, không công khai, minh bạch trong thu, chi, lợi dụng việc lựa chọn nhà thầu quản lý, vận hành tòa nhà để hưởng hoa hồng là rất phổ biến. Lý do là hiện quy định pháp luật điều chỉnh các vấn đề này còn nhiều lỗ hổng dẫn đến tình trạng tiêu cực, vi phạm pháp luật:

“Hành vi quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, sở hữu chung không đúng quy định. Ví dụ như tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà những người này chưa thông qua hội nghị nhà chung cư. Rồi không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu chi theo quy định thì sẽ phạt từ 100.000 – 120.000 đồng, quy định khoản 2 điều 69 của nghị định 16.

Về xử lý hình sự, trường hợp hành vi vi phạm của các cá nhân nói trên nếu đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm về tội tham ô tài sản thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của điều 353 của bộ luật hình sự hiện hành và quy định vào tính chất mức độ vi phạm trên thực tế mà sẽ bị phạt tù từ 2 năm cho đến 20 năm tù chung thân hoặc tử hình.”

Theo các chuyên gia, quy định pháp luật về hoạt động của ban quản trị chung cư hiện cũng chưa hoàn thiện, thiếu hành lang pháp lý để hoạt động cho minh bạch và hiệu quả. Nếu những thành viên ban quản trị không có tâm huyết, không đủ kiến thức pháp luật sẽ dễ hiểu sai và làm sai hoặc lợi dụng lỗ hổng để tiêu cực. Ngoài ra, để giải quyết mâu thuẫn phổ biến nhất giữa cư dân và ban quản trị chung cư cần rõ ràng, minh bạch trong việc sử dụng quỹ bảo trì.

Tiến sỹ Võ Kim Cương (nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM) nhấn mạnh: “Khi làm trong ban quản trị thì phải quản lý một lượng tiền, có những nơi 2% là rất nhiều tiền, có những nơi hàng trăm tỷ, thậm chí là nhiều trăm tỷ. Do đó, rõ ràng, việc quản trị kinh tế phải có người chuyên môn tham gia, hay là việc minh bạch mua sắm trang thiết bị cũng phải có chuyên môn và cũng phải là những người rất trung thực, cũng như là có ý kiến từ người dân, ví dụ là bao nhiêu tiền thì anh phải xin ý kiến từ người dân. Từ đó, tự nhiên nó sẽ trở thành nguyên tắc, sẽ tránh được việc xảy ra tranh chấp hoặc mâu thuẫn hoặc là có những nghi ngờ lẫn nhau.”.

Có thể thấy, năng lực điều hành của ban quản trị được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư do ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sinh hoạt của cư dân. Vì vậy, trước hết cần phải nâng cao trình độ, chất lượng của các thành viên ban quản lý để bảo đảm quyền lợi của cư dân.

Luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật Sư Tinh Thông Luật) cho rằng, cần phải tiếp tục hoàn thiện để đồng bộ với các văn bản khác trong hệ thống luật. Trước hết, cần các quy định pháp luật chặt chẽ để ràng buộc ban quản trị làm đúng chức năng của họ. Luật sư Bình đề xuất làm riêng luật về chung cư để ra 1 cái quy định về quản lý chung cư”. Ngoài ra, cần thành lập thêm 1 ban giám sát hoạt động độc lập.

"Để đảm bảo quyền lợi của người dân thì chúng ta cần phải nâng cao công tác quản lý, giám sát của cư dân đối với các hoạt động thu chi, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bằng việc thành lập ban giám sát độc lập với ban quản trị. Theo đó, trao quyền cho ban giám sát được theo dõi biến động các giao dịch thu chi, được tham gia lựa chọn nhà thầu đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ cho chung cư….”.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng đề xuất thêm: “Có thể thông qua hình thức là thành lập thêm một ban giám sát ở cộng đồng khu dân cư đó có quyền và nghĩa vụ độc lập với ban quản trị ban quản lý và chúng ta nên trao quyền cho ban giám sát này được theo dõi những biến động của các giao dịch thu chi của nhà chung cư và họ được tham gia lựa chọn nhà thầu, đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ cho chung cư.

Và cuối cùng chúng ta phải đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể là cần phải có sự quản lý kiểm tra định kỳ tiếp nhận thông tin và kịp thời từ người dân khi có phản ánh khiếu nại về các sai phạm để chúng ta giải quyết một cách kịp thời”.

Nhất Hoàng - Huy Hoàng - Diễm Thúy/vovgiaothong.vn