Bài 1: Kỳ vọng và thách thức!

Nhà ở xã hội (NOXH) có mức giá phù hợp với người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đã đáp ứng được nhu cầu về một nơi an cư cho người lao động, đồng thời góp phần giúp thị trường bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững. Chủ trương đã có và các bộ, ngành, địa phương quyết liệt triển khai chương trình. Nhưng để một chủ trương đi vào cuộc sống và có hiệu quả còn là cả một quãng đường dài.

Tốc độ triển khai dự án NOXH

Thực tế nhu cầu về nhà ở của người dân đang bức thiết, đặc biệt là tại các KCN, KCX ở Hà Nội và TP.HCM. Những người lao động ngoại tỉnh chỉ dám mơ ước có một căn hộ với mức giá phù hợp để yên tâm sinh sống và làm việc. Ông Mai Hồng Vũ, công nhân Công ty Hữu Khải, KCN Tân Bình, TP.HCM buồn bã: “Lương của công nhân mỗi tháng chỉ 4 - 5 triệu đồng làm sao sống nổi ở Sài Gòn, nói gì đến mua được căn nhà 20 triệu đồng/m2 ở đây”. Anh Trần Nhật ở Bình Dương băn khoăn: “Dù tôi đang có khoản tiết kiệm khoảng 200 triệu đồng, muốn mua một căn NOXH với diện tích 70m2, nhưng giá mỗi căn hộ hơn 1 tỷ đồng đang quá khả năng của gia đình, tôi mãi vẫn cảnh đi thuê nhà”.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng về kết quả bước đầu của việc triển khai thực hiện đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030, đến tháng 9/2023, cả nước đã hoàn thành quy mô xây dựng khoảng 158 nghìn căn hộ với tổng diện tích hơn 8 triệu m2; đang tiếp tục triển khai xây dựng với quy mô khoảng 432 nghìn căn với tổng diện tích khoảng 22 triệu 500 nghìn m2; có 20 tỉnh đã công bố danh mục với 52 dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng (Gói tín dụng nhằm hỗ trợ cho vay chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án NOXH).

Con số trên cho thấy nhiều tín hiệu tích cực, số dự án và số căn hộ đều tăng sau sự vào cuộc đồng bộ của nhiều cơ quan chức năng từ Trung ương đến địa phương. Tuy nhiên, nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn về chỗ ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và công nhân tại các KCN, KCX. Theo đánh giá của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, có khoảng 1,2 triệu lao động hiện nay đang có nhu cầu mua nhà ở. Rõ ràng nhu cầu về NOXH còn rất lớn, cần chúng ta phải thúc đẩy quá trình phát triển NOXH. Và để đạt được mục tiêu xây dựng NOXH đến năm 2025, trong thời gian tới, cả nước phải xây dựng ít nhất 120.000 căn.

Nghị quyết 33 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách an toàn, lành mạnh và ổn định thực sự đã gỡ được rất nhiều nút thắt về cơ chế, chính sách, đặc biệt là về tín dụng, tạo chuyển biến tích cực trên toàn thị trường, nhất là đối với các dự án NOXH. Nhưng trên thực tế, nhu cầu về nhà ở giá thành hợp lý cho người lao động có thu nhập thấp hiện nay rất lớn. NOXH là hy vọng để người lao động có thu nhập thấp có thể sở hữu nhà ở với giá thành phù hợp, thế nhưng người lao động vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với dự án, còn các doanh nghiệp thì ngại triển khai dự án NOXH vì vướng rào cản chính sách. Vấn đề đặt ra là với tiến độ xây dựng các dự án hiện nay, liệu có đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân, và có đạt được các mục tiêu, kế hoạch mà Chính phủ đã đặt ra hay không?

Rào cản phát triển NOXH

Việc triển khai các dự án NOXH thời gian qua còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Theo ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng Ban Quản lý Dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, có 4 nguyên nhân mấu chốt dẫn đến việc phát triển NOXH, NOCN còn hạn chế. Một là tiêu chí lựa chọn các đối tượng mua NOXH và thủ tục mua còn rườm rà, gần đây mới được siết chặt rõ ràng hơn. Hai là, thủ tục đầu tư vướng mắc. Ba là công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Bốn là vấn đề về quy hoạch. “Hiện nay, xây dựng NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải làm các thủ tục liên quan. Việc này có khi kéo dài tới 1 năm. Khâu GPMB cũng chậm bởi nguồn vốn của các địa phương để thực hiện GPMB còn hạn chế. Về vấn đề quy hoạch, đại đa số các nơi chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu 5 tầng, trong khi tất cả nhà đầu tư đến đều xây cao tầng nên phải làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch mất nhiều thời gian. Bởi thế, các tỉnh nên quy hoạch mở để khi thực hiện quy hoạch chi tiết không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch. Tất cả vướng mắc này khiến công tác đầu tư bị chậm, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công”, ông Lê Văn Nghĩa phân tích.

Ngoài 4 nguyên nhân trên, việc chưa giải quyết được NOXH còn bởi NOXH chưa phù hợp lắm với nhu cầu của công nhân, nhất là những công nhân ở ngoại tỉnh đến cư trú và làm việc tại các KCN, KCX. Tại Bắc Ninh - nơi được biết đến là thủ phủ công nghiệp ở khu vực miền Bắc - tồn tại một nghịch lý: Trên địa bàn tỉnh hiện có hơn 2.400 lao động cần lưu trú, thế nhưng mới chỉ bán được 350/1.700 căn NOCN. Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết: Hiện tại tỉnh Bắc Ninh có khoảng gần 6 nghìn căn NOXH đã hoàn thành, nhưng mới có khoảng hơn 3.000 căn được đăng ký mua. Lý do bởi NOXH dành cho công nhân thường tập trung ở các KCN, KCX trên địa bàn huyện, xã, vì vậy, người thu nhập thấp ở nông thôn không được phép mua, thuê, dẫn đến ít đối tượng đủ điều kiện mua. Bên cạnh đó là vấn đề thuế thu nhập. Theo quy định hiện nay, thu nhập trên 11 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Với 11 triệu đồng mỗi tháng để chi tiêu sinh hoạt, chưa kể còn phải gửi về gia đình, thì không đủ điều kiện mua. Vì vậy, để công nhân mua được nhà ở, chúng ta phải xem xét đến mức thu nhập. Ngoài ra, người lao động đa số là công nhân ngoại tỉnh nên không có nhu cầu mua nhà, mà chỉ muốn thuê nhà ở. Vì thế, phát triển loại nhà lưu trú sẽ phù hợp hơn. “Chúng tôi đã trao đổi với Tổ công tác của Chính phủ về loại hình nhà lưu trú. Đây là loại hình nhà mà công nhân có nhu cầu nhiều nhất. Thời gian tới, để phát triển được nhà ở lưu trú công nhân thì Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, tham mưu để hình thành một hệ thống về tiêu chuẩn, quy chuẩn từ khâu lựa chọn nhà đầu tư đến khâu quy hoạch, quản lý phát triển và sử dụng NOXH”, ông Dũng nhấn mạnh.

Theo ông Dũng, những khó khăn khi triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH còn liên quan đến một loạt các vấn đề khác nữa, như chỉ tiêu, công tác quy hoạch... Về chỉ tiêu, NOXH được xây dựng với mật độ 1,5 lần và hệ số sử dụng đất cũng 1,5 lần, thế nhưng lại không quy định các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, vì thế, trong quá trình triển khai quy hoạch rất lúng túng. Liên quan đến giá bán, theo quy định đến hiện nay, chỉ được thẩm định một lần ở giai đoạn đầu. Nhưng với lãi suất khống chế 10%/năm thì đến khi hoàn thiện dự án, cùng với đó là tăng giá vật liệu, lạm phát, lại không có các quy định hướng dẫn điều chỉnh giá. “Thời gian tới, Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào Luật Sửa đổi trình Quốc hội thông qua cần lưu ý đến vấn đề liên quan về giá. Nếu giá được điều chỉnh hằng năm sẽ là cơ sở để các doanh nghiệp thúc đẩy hơn nữa việc tham gia đầu tư phát triển NOXH, đặc biệt là NOCN”, ông Nguyễn Tuấn Dũng đề nghị.

Phân tích việc phát triển NOXH gặp một số vướng mắc, ông Hwang Sung Kwan, Trưởng Đại diện Văn phòng LH tại Việt Nam, Tổng Công ty Nhà đất và Phát triển LH Hàn Quốc đặt câu hỏi: Có phải do thiếu đất để phát triển NOXH, hay trong quá trình này tạo ra lợi nhuận thấp, không hấp dẫn, hoặc lãi suất vay tăng nên không thu hút các nhà đầu tư? Về trường hợp ở tỉnh Bắc Ninh phát triển dự án NOXH nhưng nhiều dự án không bán được, ông Hwang Sung Kwan cho rằng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, trong đó có vấn đề liên quan đến đối tượng được mua NOXH. Ví dụ, một người từ tỉnh khác đến Bắc Ninh làm việc tại KCN. Tuy nhiên, do người này đã sở hữu một ngôi nhà ở quê, thế nên dù muốn sống trong NOXH tại Bắc Ninh thì họ cũng không được mua. Từ nguyên nhân này cho thấy, cần phải cải thiện chính sách về việc đối tượng được đăng ký mua NOXH. “Có thể trong đợt đăng ký đầu tiên sẽ dành cho những người không có nhà ở. Nếu vẫn thiếu người mua, chúng ta có thể mở rộng cho các đối tượng ở khu vực lân cận”, ông Hwang Sung Kwan gợi ý.

Ngoài ra, Trưởng Đại diện Văn phòng LH tại Việt Nam cũng cho rằng,  ở Việt Nam đang có khái niệm NOXH là dành cho công nhân. Khái niệm này gây cảm giác đây không phải là một ngôi nhà hạnh phúc, một tổ ấm, mà giống như ngôi nhà dành cho những cỗ máy đang làm việc tại nhà máy. “Đây là một hình ảnh không tích cực lắm, chứ chưa nói đến chất lượng của NOXH dành cho công nhân. Vì thế, cần thay đổi tên gọi này để tạo được cách nhìn nhận mới về NOXH hiện nay. Hơn nữa, chúng ta không thể chỉ nhìn nhận NOXH một cách riêng biệt mà còn phải quan tâm tới môi trường sống ở đó. Việt Nam đã đến lúc cần phân loại NOXH. Xây dựng một khu đô thị, đầu tiên sẽ phải phát triển NOXH trước, tạo các điều kiện để con người có thể đến đây sống với đầy đủ mong muốn của họ”, ông Hwang Sung Kwan nhận định.

Rõ ràng, việc phát triển NOXH không chỉ là nguyện vọng an cư lạc nghiệp của người dân, giờ đây cũng là bài toán cho các cơ quan Nhà nước đưa ra chính sách an sinh xã hội./.