Điều này gây hệ lụy cho chủ đầu tư, làm cản trở dòng chảy phát triển của thị trường, kéo theo sự trì trệ của các ngành kinh tế khác như xây dựng, nguyên vật liệu xây dựng, nội thất...
Từ thực tế gian nan “gỡ” Luật…
Bà Rịa - Vũng Tàu là một địa phương năng động trong việc song hành, tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư. Hiện tỉnh đang tăng tốc ban hành các tiêu chí cụ thể để triển khai NĐ 148/2020/NĐ-CP, tiếp tục mở ra hướng xử lý nhanh đối với đất công xen kẹt trong dự án.
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Giám đốc Dự án Khu nhà ở Vườn Xuân tại phường 12, TP Vũng Tàu cho biết, để hoàn thành được một dự án khang trang, vượt tiến độ, sắp bàn giao nhà cho người mua như hiện nay, công ty Đông Dương đã phải trải qua nhiều gian nan vì đủ các vướng mắc trong việc triển khai thủ tục đầu tư sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. Trong đó, có hành trình “gỡ” khó cho 10 nghìn m2 đất công xen kẹt trong dự án.
.jpg)
Ngày 17/9/2010, ông Hồ Văn Niên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Văn bản số 6730/UBND-VP chấp thuận chủ trương để Công ty Đông Dương nghiên cứu khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng dự án Khu nhà ở Vườn Xuân. Ngày 19/10/2018, Dự án được UBND TP Vũng Tàu phê duyệt đồ án qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 7383/QĐ-UBND.
Sau 9 năm vượt qua nhiều khó khăn về thủ tục, ngày 17/5/2019, ông Lê Tấn Quốc, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ký Quyết định số 1238/QĐ-UBND về chủ trương đầu tư gồm 5 điều, trong đó khoản 8, Điều 1 nêu: “Với diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm trong dự án, chủ đầu tư phải đấu giá”. Căn cứ cho điều khoản này là qui định của Luật Đất đai 2013 (tại Điều 118).
Nhận quyết định, chủ đầu tư “khóc ròng” bởi chính quyền địa phương tuy làm đúng Luật nhưng doanh nghiệp và các cơ quan liên quan lại không thể thực thi. “Trong tổng diện tích đất thực hiện dự án là 255.701,5m2 thì diện tích đất công xen kẹt do Nhà nước quản lý chỉ có khoảng 10 nghìn m2 đất được quy hoạch là đất ở, còn lại là quy hoạch công viên cây xanh và giao thông (hiện trạng cũ là kênh, mương, rạch). Điều đáng nói, 10 nghìn m2 đất công phân bổ thành rất nhiều mảnh nhỏ với hình dạng méo mó, không liền nhau, không có đường giao thông, kẹt vào các thửa đất của dự án, có nhiều miếng nhỏ từ 0,7 - 10m2 thì không thể đấu giá hay cấp quyền sử dụng đất cho người trúng giá. Chúng tôi phải vất vả làm đơn rất nhiều lần xin chính quyền tháo gỡ”, ông Nguyễn Thanh Toàn cho biết.
Từ thực tế trên, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã gửi Công văn số 6374/UBND-VP xin Bộ TNMT hướng dẫn xử lý. Phúc đáp lại, tại công văn số 3968/BTNMT-TCQLĐĐ, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ TNMT đã tháo gỡ bấp cập cho cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương: “Công ty Đông Dương đã được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương thực hiện dự án bằng văn bản từ năm 2010 thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thì UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án”.
Văn bản hướng dẫn thực hiện của Tổng cục Đất đai quy chiếu kỹ càng, thấu đáo nhiều quy định, trong đó căn cứ vào khoản 6, Điều 100a và tại khoản 6, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung tại khoản 61 điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai). Và tại khoản 3, điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ TNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nhờ vậy, dự án Vườn Xuân đã được tháo gỡ, thực hiện đúng các quy định pháp luật và triển khai đúng tiến độ, sắp hoàn thành bàn giao nhà cho người mua dù thi công vất vả qua thời kỳ đại dịch Covid-19 hoành hành.
…Đến mong ước Luật rõ ràng, sát thực tế
Theo nhiều chủ đầu tư, dự án Vườn Xuân may mắn được Bộ TN-MT hướng dẫn tháo gỡ thấu tình, đạt lý. Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hàng chục dự án bị xen kẹt đất công (tỷ lệ xen kẹt phổ biến dưới 7% tổng diện tích dự án), đang chậm tiến độ triển khai do vướng đất công xen kẹt. Không chỉ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, hiện thành phố có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần “đất công xen kẽ”, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này.
Từ khó khăn của hàng trăm doanh nghiệp trong cả nước, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành NĐ 148/2020/NĐ-CP, có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021, mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án, trong đó quy định những thửa đất nhỏ lẻ không đủ tách thửa thì giao cho chủ đầu tư mà không cần đấu giá. Nhiều chủ dự án cho biết họ “bạc tóc” mong chờ 10 năm qua và vui đến vỡ òa vì được “cởi trói” Luật.
Thế nhưng từ ngày Nghị định 148 có hiệu lực đến nay vẫn chưa có một dự án nào có đất xen kẹt được giải cứu. Đơn cử như trường hợp một dự án tại phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích hơn 77.300m2 dù chỉ bị vướng hơn 1.758m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý khiến dự án này này chưa thể đóng tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo. Tương tự, rất nhiều dự án bất động sản của các chủ đầu tư như: Quốc Cường Gia Lai, Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh… đều dính đất công xen kẹt khiến dự án vẫn bất động.
Trước vướng mắc trên, thời điểm đó, UBND TP.HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án.
“Quy định là vậy nhưng nếu không ban hành xong những tiêu chí cụ thể để triển khai thì rất khó ra quyết định cuối cùng, bởi trách nhiệm người đứng đầu rất lớn, bởi nếu không có cách nhìn thấu tình, đạt lý của các cơ quan thanh kiểm tra thì người ra quyết định, hoặc tham mưu rất dễ đứng trên bờ vực đúng, sai”, đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chia sẻ.
Thiết nghĩ, việc sửa đổi các chính sách pháp luật đã lỗi thời là đương nhiên mà cụ thể là Luật Đất đai đang được sửa đổi. Song, việc thực thi, vận dụng hiệu quả từ chính sách pháp luật tới thực tiễn là một quá trình phức tạp, trong đó chỉ sửa luật thôi là không đủ, rất cần sự sáng tạo, linh hoạt vận dụng luật sao cho sát với thực tế tại từng địa phương như trường hợp dự án Vườn Xuân. Đặc biệt, cần sự thấu tình đạt lý và tâm huyết song hành cùng doanh nghiệp của các cấp chính quyền thì mới nhanh chóng hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản, giải phóng nguồn lực đất đai đang bị “ách tắc”./.