Nhà đầu tư “một đi không trở lại”…

Hơn 1.500 CCC tồi tàn, xập xệ, hết niên hạn sử dụng với tuổi đời chừng 30, 40 năm, quy mô từ 2 đến 5 tầng tập trung chủ yếu tại 4 quận nội thành đó là Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm từ lâu đã trở thành nét vẽ xấu xí trên bức tranh đô thị văn minh hiện đại của TP Hà Nội. Trong số đó có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D, đang là mối hiểm hoạ đối với tính mạng người dân.

Nhằm chỉnh trang đô thị, cách đây 20 năm TP Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo CCC nhưng đến nay mới có 18 dự án cải tạo lại và đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà CCC cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Một trong những nguyên nhân của sự “ì ạch”, chậm trễ này là do Nhà nước thiếu nguồn lực để đầu tư, tất cả trông chờ vào doanh nghiệp. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư đã phải “bỏ cuộc” do gặp khó khăn, vướng mắc không thể tiếp tục triển khai. Vì thế việc kêu gọi doanh nghiệp mới đầu tư đã khó càng thêm khó.

Câu chuyện cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể 60 Thổ Quan, phường Thổ Quan, Đống Đa là một trong những ví dụ cho thực trạng trên.

Theo báo cáo số 493/BC-BCSĐ UBND TP Hà Nội, ngày 5/7/2021, về tình hình thực hiện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu CCC 60 Thổ Quan Khu này có diện tích khoảng 0,89ha, gồm 3 khu vực và 5 nhà chung cư, có hai nhà được xây dựng từ những năm 1976-1984 và dân số hiện trạng 900 người (180 hộ). Theo kết quả kiểm định của Sở xây dựng các nhà A1, A2 và nhà khách tại đây có mức độ nguy hiểm cấp B; nhà B có mức độ nguy hiểm cấp C.

Năm 2016, thực hiện chỉ đạo của Thường trực Thành uỷ và đề xuất của Sở Xây dựng, UBND TP Hà Nội có văn bản số 5216/UBND-ĐT ngày 01/9 giao cho 19 công ty thực hiện lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 28 khu CCC. Trong đó khu tập thể 60 Thổ Quan được giao cho tập đoàn Vingroup.

Tuy nhiên, đến năm 2017, tập đoàn Vingroup xin dừng triển khai lập quy hoạch 03 khu CCC trong đó có khu tập thể 60 Thổ quan. UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận Đống Đa kêu gọi, tìm các nhà đầu tư có nhu cầu tham gia thực hiện dự án.

Ngày 18/4/2018, Công ty Cổ phần đầu tư và khai thác kinh doanh Hà Nội được UBND TP Hà Nội chấp thuận giao tự bỏ kinh phí nghiên cứu lập Tổng mặt bằng dự án. Trong quá trình nghiên cứu phối hợp với Cty TNHH TM&DV Mùa Xuân là đơn vị đang chịu trách nhiệm lập quy hoạch trường học. Sau hơn 4 tháng triển khai, Công ty Cổ phần đầu tư và khai thác kinh doanh Hà Nội cũng xin chấm dứt nghiên cứu lập quy hoạch do chỉ có 51.2% số hộ đồng ý cải tạo xây dựng lại.

   Nhiều nhà đầu tư bỏ cuộc do không nhận được tất cả sự đồng thuận từ phía người dân 

Tiếp tục kêu gọi, năm 2018, dự án nhận được sự tham gia đầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà (Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà) và Công ty Trách nhiệm hữu hạn thương Mại và dịch vụ Mùa Xuân (Cty TNHH TM&DV Mùa Xuân) (Liên danh)

Ngày 4/1/2019, UBND TP Hà Hội có văn bản số 70/UBND-DT, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc: Chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng, UBND quận Đống Đa hướng dẫn 02 công ty trên phối hợp nghiên cứu khảo sát, điều tra xã hội học, lập quy hoạch chi tiết cải tạo với kinh phí do công ty tự nguyện chi trả, không bồi hoàn, thời gian hoàn thành lập quy hoạch là 06 tháng. Việc lựa chọn chủ đầu tư và chủ trương đầu tư sẽ được xem xét theo đúng quy định pháp luật.

“Rào cản” hệ số K…

Về phương án quy hoạch dự án Liên danh nhận được 91,61% sự đồng thuận của người dân. Nội dung phương án là: Đề xuất hoán đổi vị trí Dự án xây dựng CCC 60 Thổ Quan và Dự án trường học tại phường Thổ Quan nhằm thực hiện tái định cư tại chỗ và theo hình thức “cuốn chiếu”. Đặc điểm của phương án này là xây khu chung cư cao 31 tầng, mật độ xây dựng 32%, kiến trúc xanh, có bố trí tầng lánh nạn, gẩ tầng 4 đỗ xe tự động, 1 tầng hầm để xe máy, đầy đủ tiện ích sinh hoạt công cộng, vui chơi trẻ em, sân vườn, cây xanh mặt nước, trường học công lập.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Liên danh đưa ra phương án: Đối với diện tích nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hệ số đền bù tầng 1 là 1,5; tầng 2- 3 là 1,3; tầng 4-5 là 1,2. Chung cư có diện tích từ 29m2 đến 98m2 để cư dân lựa chọn theo nhu cầu. Đối với trường hợp không nhận căn hộ sẽ nhận tiền với giá 40tr/m2. Với diện tích cơi nới chỉ dựng khung sắt mái tôn thì hỗ trợ từ 500.000 – 1.000.000 đồng/m2 tuỳ từng trường hợp.

Đại diện Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà phân tích thêm, với 18 căn hộ có diện tích chỉ chừng 7m2 tại Khu nhà khách Công ty sẽ đền bù căn hộ 29 m2. Như vậy, trừ diện tích để xây dựng trường học, cảnh quan đô thị thì diện tích nhà ở thực xây chỉ vào khoảng 1.780m2 (tương ứng với 20% diện tích dự án). Tính thu bù chi thì Công ty phải mất 25 tầng mới hoà vốn cho phí bỏ ra. Công ty chỉ có lãi từ tầng 26 trở lên và hệ số đền bù trung bình cho toàn khu lên tới 2.1%.

Phương án này đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiểu. Gần cả cuộc đời sống trong căn nhà tập thể chừng 7m2 tại số nhà 15, khu nhà khách, ông Cấn Tất Kịch, 75 tuổi mong muốn khu nhà ông đang ở được sớm xây dựng lại để ông có chỗ ở khang trang sạch đẹp hơn. Ông chia sẻ: “Tôi hoàn toàn đồng ý với phương án đền bù của Công ty Bắc Hà”.

Bà Kim Thị Kha, khu A2 bày tỏ: “Tết vừa rồi ngập sợ quá. Dân tình có vẻ không hưởng ứng dự án lần này chứ bác thì bác hưởng ứng quá. Chỉ mong Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà và Cty TNHH TM&DV Mùa Xuân sớm triển khai dự án để sớm được chuyển đổi”.

Ở chiều ngược lại ông Châu Anh Tiến, tổ trưởng tổ dân phố 12, Thổ Quan cho biết: “Dân đồng ý chủ đầu tư là Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà, nhưng hệ số đền bù thấp nên không đồng thuận. Dân mong muốn hệ số đền bù là 2 đối với căn hộ tầng 1”.

Và tính đến thời điểm hiện tại Liên danh mới chỉ nhận được 20,65% sự đồng thuận. Và với số phiếu này Liên danh vẫn chưa được chấp nhận làm chủ đầu tư.

Giải pháp nào cho dự án 60 Thổ Quan?

Mong muốn được sống trong không gian rộng rãi tiện nghi hơn nhưng lại không đồng tình với hệ số đến bù chính là “nút thắt” không chỉ ở dự án 60 Thổ Quan mà ở hầu hết dự án CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội, khiến việc cải tạo, xây dựng lại CCC 20 năm vẫn “dậm chân tại chỗ”

Đại diện Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà mong muốn Thành uỷ, UBND TP Hà Nội chấp thuận để Công ty được xây dựng chung cư trên phần đất Cty TNHH TM&DV Mùa Xuân đang sử dụng và đưa ai vào ở sẽ theo chỉ đạo của TP. Lấy ví dụ từ Hải Phòng khi Công ty Hoàng Huy đã thực hiện theo phương án này và đã thành công, đại diện Cty CPĐTXD và TMDV Bắc Hà tin tưởng khi chung cư xây lên với khuôn viên khang trang, tiện nghi, người dân “mục sở thị”, chắc chắn người dân sẽ đồng ý bởi ai chả muốn có không gian sống tốt hơn.

Kiến trúc sư Ngô Đức Đạt, Giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Xây dựng AC nêu quan điểm: “Các khu CCC tại Hà Nội hầu hết xuống cấp không đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống tại đó. Nguyên nhân thực trạng chủ yếu là do chưa có sự hài hoà lợi ích, người dân không đồng thuận hệ số đền bù, trong khi doanh nghiệp phải có lãi họ mới làm. Theo tôi giải pháp tốt nhất là Nhà nước trích ngân sách ra để giải quyết vấn đề . Còn nếu vẫn lựa chọn kêu gọi doanh nghiệp đầu tư thì Nhà nước cần đứng ra khảo sát, lập phương án chi tiết, tính toán và áp hệ số K cho từng khu, sau đó mới kêu gọi nhà đầu tư, không để cho người dân và doanh nghiệp tự thoả thuận nữa”.

Mới đây, Hà Nội đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt, huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc quyết liệt để giải quyết được các vướng mắc trong quá trình thực hiện cải tạo xây dựng CCC.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết đã có khung pháp lý rất rõ ràng đối với hoạt động tái thiết các khu chung cư cũ, Chính phủ cũng rất ủng hộ chủ trương thực hiện dứt điểm từng khu để đem lại bộ mặt khang trang cho các đô thị, vì sự an toàn của người dân./.