Hệ thống pháp luật không theo kịp thị trường

Năm 2019 được đánh giá là năm giảm nguồn cung bất động sản giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm so với cùng kỳ năm trước khoảng 60%. Theo thống kê từ Hiệp hội bất động sản TPHCM, 6 tháng đầu năm 2019, mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP. HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (gần bằng 82,2% so với cùng kỳ năm trước). Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (gần 29,4%). Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TPHCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.

Lý giải về tình trạng thị trường bất động sản 2019 bị ngưng trệ, các chuyên gia cho rằng, do hệ thống pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường mặc dù tính thanh khoản của thị trường vẫn rất cao. Ví dụ như loại hình condotel dù ra đời cả chục năm nay nhưng hiện đang bị tê liệt vì pháp lý chưa rõ ràng. Hay khu vực bất động sản nhà ở cũng xảy ra tình cảnh tương tự. Phân khúc này đang có sự xung đột giữa ba mảng liên quan đến luật đầu tư, xây dựng, tài nguyên và môi trường. Sự thiếu thống nhất từ khâu quy hoạch cho đến lúc triển khai dự án và các bước kế tiếp khiến hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống.

Tại Hội thảo bất động sản 2019 vừa diễn ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM nhận định, nguyên nhân dẫn đến tình trạng nguồn cung giảm không do doanh nghiệp cũng không phải lỗi người tiêu dùng mà phần lớn bị vướng ở thể chế, chính sách. Hiện nay còn nhiều vướng mắc về mặt thể chế, pháp lý dẫn đến việc chồng chéo và khó thực hiện triển khai các dự án. Vì thế quá trình đầu tư xây dựng gặp quá nhiều khó khăn sẽ khiến doanh nghiệp nản, thất thoát, chậm đưa nguồn sản phẩm cung ứng ra thị trường.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực tế các dự án không phải thiếu khung pháp lý mà khung pháp lý bị xung đột, đồng thời tồn tại rất nhiều khoảng trống về luật và quy định. Năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản do một số xung đột pháp luật giữa các Luật này. Song đến nay, xung đột này lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. Cụ thể, tại Tp HCM đã dừng 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.

Cắt giảm các điều luật không phù hợp

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng hơn 20 thủ tục hành chính liên quan đến pháp luật các dự án đầu tư. Trong đó có chín luật, cùng với đó là các nghị định, thông tư. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hệ thống pháp luật hiện vẫn còn nhiều bất cập, từ văn bản đến khi thực thi, một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng lại không được luật đề cập hoặc điều chỉnh. Rà soát của VCCI trên một số Luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.

TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết tại Hội nghị bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến - Tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp”, có đến 20 điểm chồng chéo từ các luật trong lĩnh vực bất động sản, theo luật này thì đúng, theo luật khác thì sai. Doanh nghiệp thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng.

Phân tích về các xung đột pháp lý trong các Luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, đây không phải là vấn đề mới nhưng vẫn tồn tại gây bức xúc và  tác động nhiều tại các thành phố lớn. Đối với TP. HCM những chồng chéo, xung đột về pháp luật này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, tới thị trường mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng. Trong khi, người dân có nhu cầu được sở hữu nhà thì gặp rất nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà.

Các chuyên gia cho rằng, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện dự án thì cần phải có sự thống nhất giữa các luật, cắt giảm tối đa các điều luật không phù hợp với thực tiễn, áp dụng cơ chế một cửa với các thủ tục của từng loại dự án. Đối với  Luật Xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng thì Bộ này cần sửa đổi, cải cách theo ba nhóm chính. Thứ nhất là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; thứ hai là đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; thứ ba là phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam hiến kế, đã đến lúc cần cơ chế một luật sửa nhiều luật. Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn và khắc phục những chỗ trống trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy.