Thị trường phát triển sẽ đòi hỏi tính minh bạch cao

Năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng 15%/năm và dự báo có nhiều triển vọng trong thời gian tới dựa trên các yếu tố vĩ mô bền vững. Đây cũng chính là lợi thế cạnh tranh tranh giúp BĐS Việt Nam duy trì nhịp tăng trưởng nhất định, vượt qua lực cản dịch bệnh. Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường BĐS ở Việt Nam đang phát triển thiếu minh bạch từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án cho đến giao dịch BĐS. Nhiều địa phương chưa thực hiện triệt để hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, vẫn còn tồn tại cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS, khiến các dự án BĐS dễ phát sinh tiêu cực. Bên cạnh đó, hiện Việt Nam vẫn chưa có hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu đồng bộ về sở hữu BĐS, giao dịch BĐS để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực BĐS. Điều này khiến người dân không thể biết được diễn biến của thị trường, giá cả một cách chính xác để xác định hướng đầu tư đúng đắn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho rằng, với thị trường BĐS phát triển, tính minh bạch là điều tất yếu, mức tăng trưởng ổn định sẽ đảm bảo các thành viên thị trường thu được lợi nhuận. Nhưng với thị trường mới nổi như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch, trong việc hợp tác với các đối tác nội địa, lại là một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tiêu chí để đánh giá về minh bạch, ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, còn bao gồm cả việc đánh giá về độ tin cậy của dịch vụ môi giới BĐS trên thị trường. Khi thị trường BĐS phát triển, tính minh bạch sẽ là đòi hỏi tất yếu.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong một giai đoạn dài, vấn đề thông tin ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, đây vẫn là nội dung cần tiếp tục thực hiện nâng cấp, hoàn thiện để có 1 hệ thống thông tin đáp ứng yêu cầu. Điều này không chỉ giúp cơ quan quản lý nhà nước có thông tin cơ bản về thị trường, về hoạt động đầu tư, kinh doanh. Từ đó, có định hướng sát thực tế trong việc hoạch định chính sách, tham mưu ban hành các cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Giảm rủi ro pháp lý, minh bạch thị trường

Đứng trước thực trạng thiếu minh bạch của thị trường BĐS, ngày 06/1/2022 Chính phủ đã ban hành nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh BĐS, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, ngày 06/1/2022 của Chính phủ.

So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh BĐS. Nếu được triển khai hiệu quả trên thực tế, sẽ giúp người dân có nhu cầu mua BĐS có thể tham chiếu được thông tin về các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh, đặc biệt là thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp BĐS, dự án hay không. Tuy nhiên, cũng sẽ tạo nên khá nhiều trách nhiệm và công việc phát sinh trong quá trình kinh doanh mà các chủ thể kinh doanh BĐS phải thực hiện trên thực tế.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS, Trên thực tiễn việc triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm BĐS như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) còn nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều. Trong đó nhiều mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel… do chủ đầu tư đơn phương đặt ra khiến nhà đầu tư rơi vào yếu thế khi có tranh chấp nay đã được quy định rõ tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Việc áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn, góp phần minh bạch thị trường.  

Các chuyên gia kỳ vọng, sự ra đời của Nghị định 02/2022/NĐ-CP sẽ giúp các vấn đề tồn tại của thị trường BĐS như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý sẽ dần hoàn thiện hơn không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn, tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh, giúp mở rộng quá trình thu hút vốn đầu tư và giảm thiểu các rủi ro trong kinh doanh BĐS.

 Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS:

Với các quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có thể thấy các quy định về “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một chung một khung căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm BĐS được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để hoàn thiện hơn nữa về hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS thì không chỉ bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà sẽ còn phải thực hiện sửa đổi Luật Đất đai hiện hành để làm rõ các quy định về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…