Thời gian qua, việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Tuy vậy, trong quá trình triển khai thực hiện, việc đấu giá đất ở một số địa phương đã xuất hiện những tiêu cực, lợi ích nhóm.
Phóng viên VOV cùng chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh (ảnh nhỏ) bàn luận về giải pháp ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
Thưa tiến sĩ, qua những thông tin mà ông nắm được thì việc đấu giá QSDĐ hiện nay đang được tổ chức thực hiện như thế nào trên phạm vi cả nước?
Việc đấu giá QSDĐ đã được quy định trong pháp luật. Trong thực tế, việc này đã được triển khai ở khá nhiều địa phương và mang lại kết quả rất lớn cho cả ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý, các nhà đầu tư và đặc biệt là tạo sự vận hành cơ chế thị trường trong việc giao QSDĐ này. Do đó, tác động của nó rất tích cực. Tới đây chúng ta nên hoàn chỉnh để việc đấu giá QSDĐ được phổ biến và chủ đạo trong việc giao QSDĐ từ đất công sang các hình thức đầu tư hay là các dự án khác.
Thời gian gần đây, vấn đề đấu giá đất công được dư luận đặc biệt quan tâm khi xảy ra hàng loạt vụ thất thoát tài sản của nhà nước liên quan đến đất đai do không thực hiện quy trình đấu giá, trong đó có khu đô thị mới Thủ Thiêm kéo dài nhiều năm nay. Mới đây, TP.HCM đã tổ chức đấu giá 4 khu đất trong khu đô thị mới này và khu đất sau khi được đấu giá, mỗi m2 có giá trị lên tới 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần mức giá khởi điểm. Theo ông, có điều gì bất thường từ sự việc này hay không?
Việc đấu giá 4 khu đất với quy mô khoảng 3ha khá thành công. Thứ nhất, chúng ta đã thực hiện đấu giá xong 4 mảnh đất này. Thứ hai là sự tham gia đấu giá rất tích cực của nhà đầu tư. Thứ ba, sau một thời gian TP.HCM có một số hoạt động chuyển QSDĐ công nhưng không thực hiện đấu giá, vì thế, xảy ra khá nhiều vi phạm thì việc chúng ta tổ chức đấu giá một cách công khai, minh bạch như thế này là một tín hiệu rất tốt không chỉ từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước, mà quan trọng là các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) ở TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang rất kỳ vọng vào việc chúng ta sẽ tiếp tục tổ chức những phiên đấu giá như vậy.
Điểm bất thường ở đây có hay không thì tôi cho rằng, trong khoảng 2 tuần nay, cả nước đều rất xôn xao về mức giá trúng đấu giá trong đợt này - lên tới mức kỷ lục từ xưa tới nay: 2,4 tỷ đồng/m2. Mức giá này không chỉ gấp hơn 8 lần so với mức giá khởi điểm mà còn gấp khá nhiều lần so với mức giá mà trước nay chúng ta gọi là đất “vàng”, ví dụ như đường Nguyễn Huệ hay đường Đồng Khởi ở TP.HCM. Rất nhiều ý kiến cho rằng, với mức giá như thế này sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS của TP.HCM, mà ở đây cụ thể là ở Thủ Thiêm nói riêng? Tôi cũng lưu ý là ở đây có 4 mảnh đất thì chỉ có 1 mảnh trúng đấu giá với mức 2,4 tỷ đồng/m2, 3 mảnh còn lại trúng đấu giá với mức từ hơn 500 triệu đến trên 1,5 tỷ đồng/m2 thì đây cũng là một phản ánh khá phù hợp với tính chất của một cuộc đấu giá cũng như đặc điểm của thị trường BĐS.
Trong quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ, hàng loạt vụ vi phạm đã bị phát hiện. Phải chăng pháp luật vẫn còn lỗ hổng hay do lợi ích nhóm dẫn đến sai phạm, thưa ông?
Cần khẳng định một lần nữa rằng, việc chúng ta thực hiện đấu giá QSDĐ là một hình thức phù hợp với cơ chế thị trường.
Thứ hai là giúp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tôi đơn cử với mảnh đất chỉ khoảng 3ha ở Thủ Thiêm, chúng ta đã thu tới trên 37 nghìn tỷ đồng nếu thực hiện đúng kết quả trúng đấu giá, tương ứng với trên một nửa so với dự toán tổng thu ngân sách địa phương của TP.HCM trong cả năm 2021. Như vậy có thể nói kết quả của nó so với ngân sách nhà nước là rất ấn tượng. Thứ ba là vấn đề bảo vệ đội ngũ cán bộ. Ở TP.HCM, khá nhiều cán bộ, kể cả cán bộ thuộc về UBND thành phố, đã vi phạm trong việc giao QSDĐ gần như không qua hình thức đấu giá, do đó xảy ra rất nhiều vi phạm. Tôi cho rằng việc chúng ta tổ chức đấu giá QSDĐ sẽ ngăn chặn những vi phạm này.
Thứ ba là quy trình đấu giá. Chúng ta đã thực hiện quy trình đấu giá ở khá nhiều địa phương, trong đó liên tục hoàn thiện quy trình này để ngăn chặn các trường hợp thông đồng, lạm dụng, vi phạm nguyên tắc về công khai minh bạch, hạn chế tới mức thấp nhất những sai phạm xảy ra, kể cả trong việc tổ chức đấu giá và những người tham gia hoạt động đấu giá.
Qua trường hợp Thủ Thiêm nảy sinh một vấn đề mới, đó là nếu như trước đây, những sai phạm trong khi thực hiện đấu giá thường là họ sẽ thông đồng với nhau để ra một mức giá gần sát với mức giá khởi điểm, thậm chí thấp hơn khá nhiều so với giá trị thực tế của mảnh đất đó, thì trong trường hợp này, xã hội cũng như cơ quan quản lý lại rất quan tâm đến việc liệu mức giá trúng đấu giá ấy có quá cao so với giá thị trường, hay là có hiện tượng thông đồng để làm nhiễu loạn giá trên thị trường hay không?
Tôi cho rằng đây là trường hợp để chúng ta xem xét trong quá trình hoàn thiện quy chế đấu giá.
Trong đấu giá đất có hiện tượng nhiều doanh nghiệp, cá nhân đấu giá rất cao, nhưng sau đó lại bỏ cọc. Ông có phân tích như thế nào về động cơ, mục đích của những trường hợp này?
Đây là trường hợp rất điển hình trong các cuộc đấu giá, đặc biệt ở một số địa phương hiện nay. Trường hợp bỏ cọc, nguyên nhân đầu tiên là chúng ta định giá khởi điểm quá thấp.
Vì thế, cho dù có quy định tỷ lệ đặt cọc đến 30% thì phần cọc đó vẫn ít ỏi nên người ta sẵn sàng bỏ cọc nếu việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá không đem lại lợi ích như người ta mong muốn và ít hơn so với số tiền bỏ cọc. Do đó, chúng ta cần điều chỉnh giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc.
Tôi hoàn toàn tán thành với tỉnh Thanh Hóa đã nâng tỷ lệ đặt cọc lên mức 20%. Khi tiền cọc xứng đáng và đủ lớn thì người ta sẽ tính toán trong vấn đề có tham gia đấu giá hay không và liệu có nên bỏ cọc hay không.
Thứ hai, thị trường BĐS của chúng ta biến động khó lường, đặc biệt trong thời gian gần đây, khi mức độ biến động quá lớn trong một khoảng thời gian ngắn. Để chống đầu cơ, chúng ta rút ngắn thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính từ 3 tháng xuống 1 tháng, như vậy sẽ phù hợp với sự biến động của thị trường, đồng thời chúng ta cũng chọn được những nhà đầu tư thật sự có năng lực, hạn chế bớt việc tạo ra bong bóng và tình trạng đầu cơ BĐS thông qua quy trình đấu giá như thế này. Tôi rất ủng hộ Thanh Hóa và mong kinh nghiệm của tình này sẽ được phổ biến và áp dụng chung, kể cả ở những thị trường có biến động lớn hơn, thậm chí có thêm những điều chỉnh khác nữa.
Theo ông, trách nhiệm chính thuộc về ai khi để xảy ra những tiêu cực trong đấu giá QSDĐ?
Nếu xảy ra tiêu cực thì trách nhiệm chính trước hết thuộc về các cơ quan chức năng và những cơ quan tổ chức đấu giá. Như tôi đã khẳng định ngay từ đầu, việc đấu giá có quy trình, mục đích và đem lại lợi ích cho Nhà nước rất rõ ràng. Tuy nhiên, những sai phạm xảy ra ở đây và sai phạm thì thông thường liên quan tới những người tham gia đấu giá có nhiều mục tiêu - những mục tiêu ấy chính là động cơ khiến họ có những sai phạm trong quá trình tham gia đấu giá, thực hiện kết quả đấu giá.
Các cơ quan chức năng, những cơ quan tổ chức đấu giá phát hiện những sai phạm thì phải có các biện pháp cụ thể và hữu hiệu để ngăn chặn, giảm bớt những sai phạm như vậy. Như ở Thanh Hóa, những biện pháp rất đơn giản nhưng đem lại hiệu quả, hiệu lực trong việc giảm bớt và tiến tới hạn chế đến mức thấp nhất các sai phạm xảy ra khi đấu giá.
Tôi khẳng định, biện pháp đấu giá là biện pháp phù hợp với cơ chế và sự phát triển của thị trường, vậy điều quan trọng nhất ở đây là chúng ta để cho thị trường vận hành một cách cạnh tranh và lành mạnh.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 1767 yêu cầu ngăn chặn việc thực hiện đấu giá QSDĐ để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi. Vậy theo ông, việc thanh tra, kiểm tra và phát hiện xử lý vi phạm về đấu giá QSDĐ thời gian qua đã kịp thời hay chưa?
Thị trường BĐS của chúng ta còn khá nhiều khiếm khuyết và điều đó có thể gây nhiễu loạn thị trường. Vậy làm sao để việc đấu giá không hoặc ít tạo ra những cớ cho người ta lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường, gây bất cập trong phát triển thị trường BĐS?
Ở đây, bên cạnh việc giám sát, thanh tra để phát hiện những sai phạm, từ đó có biện pháp ngăn chặn thì vấn đề quan trọng, cơ bản và chuẩn mực nhất là phải đảm bảo đấu giá công khai, minh bạch với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư có năng lực, như vậy sẽ tạo ra và góp phần vào việc phát triển một thị trường BĐS lành mạnh.
Chúng ta cũng cần bổ sung thêm các quy định về hạn chế, ngăn chặn, kể cả sau khi có kết quả đấu giá. Nếu đã thực hiện các quy định rồi nhưng vẫn có vấn đề phát sinh thì chúng ta có thể lật lại các cuộc đấu giá có những vi phạm như vậy và có những biện pháp xử lý cho phù hợp. Có như vậy mới mang tính răn đe và hạn chế trước được những sai phạm cho lần đấu giá sau.
Xin cảm ơn ông!