Tắc vì đâu?

Theo thống kê, Hà Nội có khoảng 1.500 nhà tập thể cũ (thường được gọi với cái tên chung cư cũ) và 25% trong số đó thuộc diện nguy hiểm nặng. Từ năm 1999 đến nay, thành phố Hà Nội đã rất tích cực triển khai việc cải tạo chung cư cũ, song đến nay, mới chỉ cải tạo, xây mới được 14 chung cư, chiếm chưa đến 1%. Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội : “Hà Nội đã áp dụng rất nhiều mô hình thí điểm, rất nhiều kiến nghị về cải tạo chung cư cũ, nhưng thí điểm chỉ là thí điểm không cái nào áp dụng được rộng rãi”.

Hiện tại, Hà Nội vẫn đang loay hoay với chương trình cải tạo chung cư cũ, mà nguyên nhân chủ yếu là vòng xoáy lợi ích giữa các bên liên quan: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Nhà đầu tư chỉ vào cuộc khi họ đạt được lợi nhuận mong muốn nhưng lại gặp phải rào cản về pháp lý và “đòi hỏi” đền bù quá cao từ phía người dân. Đa số các chung cư cũ của Hà Nội đều nằm trong khu vực nội đô, tập trung tại các quận như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng... Đây là nơi hấp dẫn các nhà đầu tư bởi vị đắc địa, giá nhà đất cao, nhu cầu lớn. Tuy nhiên, tại các vị trí này nhà đầu tư vướng rào cản của Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử (hạn chế xây dựng cao tầng, không tăng dân số). Thêm nữa, cư dân ở đây lại không muốn đánh đổi vị trí này để di dời đến khu tái định cư. Thậm chí cơ chế đền bù tỷ lệ 1:1 vẫn không đáp ứng được mong muốn của một số cư dân. Có những cư dân đòi đền bù gấp 2, 3 lần diện tích hiện tại thậm chí cao hơn. Điều này không đáp ứng được lợi ích của doanh nghiệp, không mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp và doanh nghiệp không vào cuộc. Đó chính là lý do trong những năm qua Hà Nội có rất nhiều chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng…nhưng câu chuyện chung cư vẫn khó giải quyết vì không tìm được sự đồng thuận giữa ba bên.

Cần giải pháp tổng thể

Về câu chuyện chung cư ở Việt Nam, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế, chưa giải quyết được các vấn đề còn tồn tại như không lựa chọn được nhà đầu tư, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng, không nhận được sự đồng thuận của cư dân…

Theo ông Đặng Hùng Võ, nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà vẫn là mang tính cơ chế duy ý chí. Ông Võ cho rằng, cơ chế đồng thuận không được thể hiện ở nghị định này. Ông cho biết: “Trong nghị định nêu cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Lựa chọn chủ đầu tư không phải là vấn đề quan trọng mà lựa chọn phương án cải tạo mới là cốt yếu, vì nó đụng chạm đến lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, cư dân sinh sống”.

Ngoài ra, ông Đặng Hùng Võ còn nêu ý kiến, cần có góc nhìn quy hoạch trong cải tạo chung cư. Khi cải tạo không nên thực hiện đơn lẻ từng nhà chung cư mà phải cải tạo tổng thể, như thế nhà đầu tư mới có thể rộng chân trong việc tìm kiếm lợi ích cho mình. Ông cho rằng, không nhất thiết phải để chung cư ở những khu vực nội thành, nơi vốn dĩ đã có mật độ cư dân cao và khó phát triển hạ tầng cho kịp, trong khi rõ ràng có thể quy hoạch những khu vực khác hợp lý hơn, cư dân cũng được sử dụng hạ tầng tốt hơn. Còn với dân cư nếu muốn họ đồng thuận chuyển đi nơi khác cần đảm bảo được các yếu tố về môi trường sống, dịch vụ…

Đồng quan điểm, ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn địa bàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư. Ông Đào Ngọc Nghiêm còn kiến nghị, nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Ông Đặng Hùng Võ chia sẻ kinh nghiệm các nước đã làm cải tạo chung cư thành công như Ấn Độ mà không dùng vốn ngân sách. Đó là, chủ đầu tư đưa ra phương án cải tạo, bàn luận công khai có sự tham gia của cư dân và đại diện chính quyền. Trong phương án chỉ rõ nhà đầu tư được lợi bao nhiêu, cư dân được lợi bao nhiêu. Qua đó thực hiện đồng thuận theo đa số 70% và được chính quyền chấp nhận phê duyệt. Tất cả những người không đồng thuận phải thực hiện phải thực hiện theo quyết định của chính quyền, bởi theo nguyên tắc không bao giờ nhận được đồng thuận 100%, và nếu không chấp nhận đồng thuận cộng đồng theo đa số cư dân ở đó thì không giải quyết được vấn đề.