Một trong sáu nhiệm vụ trọng tâm được nêu tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII là: “Quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tài nguyên; bảo vệ, cải thiện môi trường; chủ động, tích cực triển khai các giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu, thiên tai khắc nghiệt”. Những diễn biến thị trường bất động sản thời gian cuối năm 2020 đầu năm 2021 cho thấy đây là một nhiệm vụ khó khăn.

Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng

Theo đánh giá của Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2021 được hưởng lợi khá lớn từ những chuyển biến tích cực của kinh tế thế giới và trong nước. Các nền kinh tế lớn trên thế giới dự báo đạt mức tăng trưởng khá nhờ nỗ lực tiêm vắc-xin và ban hành những gói cứu trợ nền kinh tế. Còn trong nước, tiếp đà phục hồi và tăng trưởng tích cực từ quý IV/2020, GDP quý I/2021 của Việt Nam tăng trưởng 4,48%. Trong đó, ngành xây dựng tăng 5,17%, đóng góp 0,32 điểm phần trăm. Các chỉ số cơ bản của thị trường bất động sản như: nguồn cung, lượng giao dịch, lượng vốn đầu tư, tín dụng, hoạt động của các doanh nghiệp duy trì sự ổn định.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trên cả nước có 95 dự án với 38.210 căn hộ được cấp phép; 88 dự án với 26.019 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khoảng 25.386 giao dịch bất động sản thành công; tổng lượng giao dịch giảm, chỉ bằng khoảng 86% so với quý IV/2020. Số lượng nhà còn tồn, chưa giao dịch ước tính khoảng 3.300 căn.

Tại các đô thị lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, chỉ có ở xa trung tâm; giá chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng 5 - 10% do khan hiếm nguồn cung. Giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương cũng có xu hướng tăng 5 - 10% so với quý trước.

Đáng chú ý là tình trạng sốt nóng giá đất nền ở rất nhiều địa phương như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Ninh Bình, Bình Thuận, Bình Phước, Quảng Trị… nửa cuối quý I/2021, với mức giá tăng từ 20% - 46%. Tuy nhiên, giao dịch được ghi nhận trên thực tế rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích: “Nguyên nhân đầu tiên chính là chưa kịp thời sửa Luật Đất đai, dẫn đến việc phê duyệt các dự án bất động sản tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số địa phương khác giảm, làm cung thiếu. Lý do của sốt đất còn liên quan đến việc chúng ta đang bước vào năm đầu tiên của kỳ quy hoạch tiếp theo 2021 - 2030. Và người dân vốn hứng thú với chuyện khi có quy hoạch, có dự án là giá đất tăng nên ai cũng muốn săn tìm. Một nguyên nhân nữa là Covid-19 làm giảm một lượng lớn thu nhập của khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như khu vực kinh tế hộ gia đình, khiến bất động sản gần như trở thành kênh có thể góp phần tăng thu nhập cho những cá nhân và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của đại dịch”.

Tín dụng bất động sản còn nhiều điều đáng quan tâm

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tốc độ tăng tín dụng bất động sản quý I/2021 là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (kinh doanh bất động sản tăng 2,82%). Tín dụng bất động sản các năm gần đây vẫn tăng nhưng tốc độ chậm dần (năm 2019 tăng khoảng gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; Quý I/2021 tăng khoảng 3%). Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, điều đáng ngại là do các ngân hàng huy động được vốn lãi suất thấp nên đã đẩy mạnh cho vay tiêu dùng lãi suất thấp để đạt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, và đa phần số vốn này đều chảy vào bất động sản.

TS Ngô Trí Long, chuyên gia thị trường giá cả, phân tích: “Giải pháp quan trọng, lâu dài và hiệu quả nhất là sớm ban hành thuế chống đầu cơ. Trước đây đã từng có đề xuất đánh thuế cao với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi, nhưng Quốc hội chưa thông qua. Đây là công cụ quan trọng để giảm áp lực bong bóng bất động sản. Trước mắt cần thẩm định kỹ lưỡng những yêu cầu vay vốn để tránh việc tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, gây nên nợ xấu khó kiểm soát”.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng. Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn so với cùng kỳ tháng 3 năm 2020 là 15,56%. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2021 là 0,6 tỷ USD, tăng 56% so với cùng kỳ.

Thách thức với công tác quản lý

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hiện tượng sốt đất nền diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường, cần có sự can thiệp của các bộ, ngành, địa phương để tránh tình trạng mất kiểm soát, “bong bóng” bất động sản. Ưu tiên phát triển nhà vừa túi tiền, xây dựng chiến lược nhà ở quốc gia, phát triển nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân, ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của người dân. Tăng cường thanh tra, giám sát về nhà ở, thị trường bất động sản.

Nhằm giải quyết các bất cập, đẩy nhanh trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới như: Các nghị định liên quan đến hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư. Trong đó sửa đổi, bổ sung và quy định cụ thể hơn để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở...

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII chỉ rõ: “Mười năm thực hiện Cương lĩnh (bổ sung, phát triển năm 2011) và thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2011 - 2020 đã tạo ra những tiến bộ quan trọng cả về nhận thức lý luận và tổ chức thực hiện, khẳng định những giá trị to lớn của Cương lĩnh, tiếp tục khẳng định đường lối đổi mới của Đảng ta là đúng đắn, sáng tạo. Kinh tế, văn hóa, xã hội tiếp tục phát triển, quốc phòng, an ninh, đối ngoại được tăng cường, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân được cải thiện rõ rệt”.

PGS.TS Đào Duy Quát khẳng định: “Đảng đã đưa ra đường lối phát triển nền kinh tế thị trường, tất cả các loại thị trường phát triển theo quy luật của kinh tế thị trường. Thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ chứng khoán... dần dần hoạt động theo đúng quy luật, nhưng được kiểm soát trong điều kiện chúng ta có Nhà nước của dân, do dân, vì dân và chúng ta điều chỉnh bằng hệ thống pháp luật”.

Tuy nhiên, những phức tạp của thị trường bất động sản, đặc biệt trong những tháng đầu năm 2021 cho thấy, đây là lĩnh vực không dễ quản lý, đòi hỏi các bộ, ngành và địa phương phải theo sát diễn biến và thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về quản lý đất đai mới có thể từng bước phát triển thị trường theo đúng định hướng, để bất động sản có thể đóng góp hiệu quả vào phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025, cụ thể là chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) bình quân 5 năm đạt khoảng 6,5 - 7%/năm. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người khoảng 4.700 - 5.000 USD; đóng góp của năng suất các nhân tố tổng hợp (TFP) vào tăng trưởng đạt khoảng 45%./.